——在2022年的时候对大家说一定会放开三限，也就是放开限购、限贷、限售。

　　并告诉大家别着急去二线城市买房，要等一线城市放开之后，利用窗口期去一线城市买好货！

　　——2023年12月份的时候，基于万亿特殊国债落地，我对大家说中国楼市必有一涨！

　　楼市行情、政策也都出现了猛烈转向，从926[止跌回稳]，再到城中村改造由35城变成300城，救楼市已经变成经济复苏的抓手！

　　另外一方面10月份统计局多个方面数据显示，房价上涨的城市也由过去的“0”变成了8个！

　　在这样的背景下，上海、北京、深圳这三个4万亿GDP的一线城市，同一天取消了非普通住宅和普宅的标准，也就是豪宅标准，对楼市行情意味着什么？

　　今天的文章就从“是什么”、“为什么”、“趋势是什么”三个维度给大家说说！

　　普宅和非普宅的起源是2005年，住建部明确了普通住宅和非普通住宅的标准，具体如下：

　　[住宅小区容积率高于1.0，套型面积在120平方米以下，成交价格为同级别小区成交价1.2倍以下，为普通住宅。]

　　当时呢，这个套型面积的标准，房企和地方城市的实操中很难界定，所以地方城市就按照政策上浮20%，普遍采取144平米为豪宅标准！

　　也就是144㎡、容积率低于1.0、成交价同级别小区的1.2倍，这三项只要符合两项就算豪宅！

　　这有了豪宅的标准，国家税务总局和财政部就好制定税收标准了，我记得大概是契税是3%，营业税计算差额！

　　后来到来2016年，这房价暴涨之后，很多购房者“囊中羞涩”，所以就又增加了一项政策：7090.

　　不用我说，大家也瞧出来了，无论是豪宅加税、还是1.0容积率、亦或者7090的面积限制，这期间的意图很明确：

　　但随着时间推演，我们就会发现：形式比人强，随着大环境的变化，之前的一切都变化了

　　——2021年，恒大爆雷等房企陆续暴雷，商品房成交量萎缩，在此背景下中国楼市出现了一种特殊现象：

　　至此之后，中国房地产双轨制日渐清晰——也就是商品房市场化，保障房国家化！

　　我们最先取消了7090限制，也就是土拍的时候不再限制90平米以下户型的占比。

　　随后又取消了郊区容积率1.0的现状，也就是郊区可以建别墅、叠拼等等“豪宅产品”

　　直至昨天，也就是11月18日、19日，上海、北京、深圳先后宣布取消普宅和非普宅的标准.

　　所以，当我们把过去发生的很多事情“串”起来看，我们就会发现，从现在开始：

　　文章看到这个地方，有些朋友或许会疑惑：不对啊，豪宅毕竟是少数，置换也是少数，刚需才是主力军啊

　　哪些城市可以买，哪些城市还具备升值潜力，想买房的伙伴扫描下方二维码，我会在私域直播里告诉大家！

　　目前上海在售房源中，户型面积在140㎡以下的商品房‘套均总价’在590万上下。

　　我呢，为了计算方便按照600万，第二套计算，调整之前的契税3%，税费也就是18万，调整之后契税1%，税费也就是6万元。

　　对比600万的房子总价，12万不算多，但按照20%的首套首付比例计算，那么就是120万。

　　假设这套”600万的房子按照1000万卖出，之前5%要给20万增值税，现在则不需要！

　　而且600万买入，1000卖出产生的差价个税，如果是非唯一的房源，之前需要给20万，现在只需要给10万！

　　我刚刚也给大家计算了，按照20%的首付比例计算，会大幅度的降低购房者的买入门槛。

　　现在首付比例降至20%、税费大幅度降低等于再次把买房门槛降低，同时也就降低了“买入总价”。

　　因为取消普宅和非普宅的标准、减少税费这件事带来的第一影响不仅是升温，还有涨价。

　　我知道有些伙伴不理解‘为什么是涨价’，我还是以刚刚上海600买入、1000卖出为例。

　　在之前挂牌价是1000万，购房者买入的价格等于1000万+50万税费+中介费。

　　现在呢，降税让买房成本降低了50万，房东一想“之前1050万都有人买”，现在我加价10万，你还省下40万呢。

　　购房的小伙伴要明白，在卖房子这个维度，房东和房企都是一个“模子”——给口仙气就敢飘啊~

　　而“非普宅”也就是咱们俗称的豪宅，一方面豪宅业主不差钱，另外一方面市场确实在复苏!

　　——上海11月前12天，成交面积就已经到底了48万平米，前12天的成交面积就已超越9月正月！

　　这还不算完，11月前12天日均比10月增加67%，同时也比2023年11月前12天，日均上涨3.3倍.

　　但从真实的楼市买卖双方博弈的角度看，取消普宅和非普宅，怎么看都是豪宅业主涨价的助力！

　　文章看到这个地方，有伙伴会问：你还没有回答之前的问题呢，为啥说豪宅是王道啊！

　　长沙——从2021年开始，产品升级的大平层慢慢的变成为销售主力，在全年的销售占比中逐年增加。

　　所以，我感觉现在都已经不是信号了，而是明晃晃的、赤裸裸地对大家说：豪宅才是未来，置换才是大势。

　　因为汽车是大宗消费，一条汽车产业链可以激活上下游百余个产业，如果一台汽车开30年，这个产业就不可能助力经济。

　　因为房子这种大宗商品，本身更换频次就很低，如果不人为地推动产品迭代，那么这个产业就不会成为“支柱”。

　　正因为如此，“房子产品的迭代和淘汰”一直都在上演，只不过大家感受不强烈而已！

　　就是提升绿化率、提高人性化尺度、提高户型面积、提高使用率，提高采光面，家居智能化，然后冠以“第四代住宅”的名义或者3.0产品。

　　以城市更新的名义收购老旧房屋，多层住宅，过几年这些老旧房屋就可以全部拆迁，然后重新整理成毛地出售。

　　从本质上看，这也是迭代，仅仅是通过拆迁带来的产品迭代，让城中村变成大型综合体。

　　棚改，淘汰了平房——城市更新，淘汰多层、老旧小区、城中村——100%使用率3.0产品淘汰75%使用率的2.0产品

　　1、房地产新模式之下，商品房市场化就是豪宅配土豪，新锐配置换、中产配刚需，而那些老破小、远郊大就留给“囊中羞涩者”。

　　通过一线城市的行情复苏，带动二线城市行情触底，换句话说就是要烈火烹油，在一线城市成交量上涨的情况下，用政策持续加温！

　　就是让一线城市中有钱的豪宅客、置换客加速进场！随着豪宅和置换客的增加，再带动“囊中羞涩”的刚需客下场！

　　此刻，想买房，想知道哪些城市还具备升值潜力，扫描下方二维码，我会在私域直播里告诉大家！

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